Salubrité

La lutte contre l’insalubrité des immeubles a pour objet de protéger les habitants des risques d’atteinte à leur santé que l’état du logement leur fait courir, grâce à la réalisation de travaux.

La lutte contre l’habitat insalubre est une compétence de l’État, mise en œuvre par arrêté préfectoral déclarant l’insalubrité et prescrivant les mesures nécessaires à sa résorption.

L’insalubrité peut être qualifiée de remédiable lorsque qu’il est demandé au propriétaire d’effectuer des travaux.

L’insalubrité est irrémédiable lorsqu’il n’existe aucun moyen technique pour y mettre fin ou lorsque les travaux seraient plus coûteux que la reconstruction du bâtiment. Au titre des travaux d’interdiction d’accès, le préfet déclare l’immeuble insalubre à titre irrémédiable. Il prescrit toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès et l’usage de l’immeuble au fur et à mesure de son évacuation. Les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par le maire au nom de l’État. Ces mesures peuvent faire l’objet d’une exécution d’office.

PROCEDURE

• Que faire face à un immeuble insalubre ?

Toute personne qui a connaissance de l'insalubrité d'un immeuble doit le signaler en mairie.

• Qui doit constater l'insalubrité ?

Un premier constat sera effectué par un agent de la mairie à la demande du locataire.

Dans le cas où il y aurait une suspicion d'insalubrité le dossier sera transmis à l'Agence Régionale de Santé (ARS) qui prendra la suite du dossier (visite par un de leurs agents).

• Quelle est la procédure ?

Une fois saisi du rapport concluant à l'insalubrité, le préfet consulte dans les 2 mois une commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques.

Le préfet informe le propriétaire de l'immeuble concerné, par lettre recommandée avec avis de réception, qu'une réunion va se tenir avec cette commission. Cette lettre doit lui être parvenue au minimum 30 jours avant la tenue de cette réunion afin qu'il puisse produire ses observations.

Après avis de la commission, le préfet prend un arrêté d'insalubrité remédiable ou irrémédiable.

• Arrêté d'insalubrité remédiable

Le préfet prend un arrêté remédiable avec, s'il y a lieu, un arrêté d'interdiction temporaire d'habiter dans les lieux lorsqu'il existe un moyen pour remédier à l'insalubrité de l’immeuble.

Cet arrêté prescrit au propriétaire des locaux les travaux à effectuer ainsi que le délai pour leur réalisation.

Lorsque les mesures prescrites pour remédier à l'insalubrité n'ont pas été exécutées dans le délai fixé par l'arrêté, le propriétaire est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans le délai d'un mois. À défaut, les travaux peuvent être effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénales.

En outre, en cas de non-exécution des travaux, le préfet peut appliquer immédiatement une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour de retard à l'encontre du propriétaire défaillant.

• Arrêté irrémédiable

Le préfet prend un arrêté d'insalubrité irrémédiable avec interdiction définitive d'habiter dans les lieux lorsqu'il n’existe aucun moyen d'y mettre fin ou lorsque les travaux nécessaires à la résorption de l'insalubrité seraient plus coûteux que la reconstruction de l'immeuble.

Cet arrêté précise la date d'effet de cette interdiction, qui ne peut être repoussée à plus d'un an. Si l'immeuble présente un danger immédiat pour la santé ou la sécurité des occupants ou des voisins, le maire ou le préfet peut également prendre d'office certaines mesures (par exemple, faire réaliser des travaux urgents, démolir l'immeuble insalubre et prononcer l'évacuation immédiate des occupants).

• Notification au propriétaire de l'immeuble

Le préfet notifie l'arrêté d'insalubrité au propriétaire de l'immeuble.

Cet arrêté est affiché à la mairie de la commune, ou, à Paris, Marseille et Lyon, à la mairie de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que sur la façade de cet immeuble.

Lorsque l'arrêté d'insalubrité ne concerne que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification est faite au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires.

• Quelles conséquences pour les occupants ?

Suspension de loyer

Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité, le loyer versé par les occupants cesse d’être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble. Il sera de nouveau dû à partir du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté mettant fin, le cas échéant, à l'interdiction d'habiter.

En revanche, les charges restent dues.

Relogement ou hébergement

Lorsque l'immeuble a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité, le propriétaire est tenu d'assurer :

• le relogement définitif des occupants lorsque l'arrêté est assorti d'une interdiction définitive d'habiter dans les lieux
• ou l'hébergement temporaire des occupants lorsque l'arrêté est assorti d'une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux.

Le propriétaire doit proposer un nouveau logement correspondant aux besoins des occupants.

En cas de défaillance du propriétaire, le préfet prend les dispositions nécessaires pour reloger les occupants aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénales.

Télécharger le guide pratique à l’usage des occupants logés dans un "habitat indigne"